孙宏斌过去一年激进又坎坷 绿城的账到现在没算清

来源:经济观察报 2015-03-30 08:47 评论:

“再大的生意也只是门生意。”3月24日于香港召开的融创年度业绩投资者沟通会上,孙宏斌时隔10个月后首次公开亮相。在谈及对佳兆业的收购时,这句话被他多次强调。

收购绿城股权失败,融绿之争悬而未决,佳兆业重组困难重重,依照外界看法,过去的一年对于孙宏斌来讲激进又坎坷。

羊年春节,“宋(卫平)总打电话拜年,我说今年要比去年好,他给我说天道酬勤。”孙宏斌说,“去年做了很多活,今年慢慢见效了。今年会是最踏实的一年。”

孙宏斌的账是这样算的:凭借2012年和绿城的合作,融创用33个亿的投入撬动了上海区域250亿的销售额,获取了一张站稳长三角市场的入场券;如果佳兆业股权收购成功,融创靠36亿元打开图谋三年多的珠三角市场,并一举完成全国布局;耗费数月却依然无缘绿城股份,但“分手”之际谈了一个好条件(指“出售融绿”),“去年最自豪的就是一大半的管理力量和精力是在绿城的,但是融创的业绩还是做的挺好的。”

孙宏斌试图用上述逻辑说服股东和资本市场,他很清醒,融创这几次收购目标很清晰,甚至对长远有好处:通过数桩在业界影响颇广的并购案,树立融创并购的口碑,“后面像这样资产价值好但流动性差的标的会很多”。

2014年,融创只拿了12块地,到年底账面上躺着250亿的现金,这笔钱,将主要用于收购融绿16个项目以及佳兆业的股权,这也被孙宏斌视为2015年最重要的两件事。

过去一年,融创合同销售金额为658.47亿元,同比增加约29.6%,单论规模,是上市以来增长最慢的一次。融创2015年的目标是谨慎保守的660亿,和2014年业绩几乎持平。

按照融创执行总裁汪孟德的说法,进入房企规模排名前十(第三方机构公布)是融创对内的要求,2014年首次挤进前十,今后只要保证在这个水平即可,销售规模的增长将不是第一重要的指标。“从利润角度,融创的增长还没有开始。”新形势下,被融创高层重点提及的关键词是:权益增长、均衡、现金安全和利润。

博弈佳兆业

按照孙宏斌的说法,早在三年前,融创就瞄准了广深市场,2014年四季度佳兆业陷入困局为此提供了绝佳机会。

2014年12月29日,孙宏斌团队开始和佳兆业郭氏家族接洽,元旦期间双方谈判,1月14号,孙宏斌赶到深圳,本来打算吃顿饭就走,结果一直呆到现在。1月16号左右,融创团队就有约30余人的团队驻扎在深圳。3月24号在香港开完业绩发布会,孙宏斌立即赶回深圳,继续促成收购。“全国排名前20名的房企都想和佳兆业谈,但被我们独家拿下了收购权。我们很努力,希望把它做成,不管对政府、银行、债权人、客户、合作伙伴,还是对佳兆业和我们融创,做成了对大家都好。”

但这并非易事。目前债务重组受挫,逾50%的境外债权人明确表示不接受现有方案,孙宏斌对此的表态十分坚决,“再大的买卖也是买卖,同意就干,不同意就算了。损失的不是我们,我们是年轻人,年轻人出力长力。”一位投资者在提问前说,孙宏斌的白发又变多了。

一位同时持有佳兆业和融创债券的债权人在沟通会上提出,融创的方案是让海外债权人的价值基本上削到一半,他觉得很不合理,“我希望孙总照顾到海外债权人的感受,而不只是把自己的利益最大化。”

孙宏斌回应:一、必须保证融创的利益,佳兆业的情况比预期的严重得多,除了用于收购的36亿,融创不会再多出一分钱,更不会如债权人期望的为佳兆业新债提供任何担保;二是佳兆业即使没有政府锁盘这件事也维持不下去,债务650亿,销售额280亿,销债比0.4,不可能转下去;三、融创愿意继续谈,依照佳兆业的高负债,本来是需要削债权人本金的,但已经尽量为债权人考虑,并没有削本金。“目前佳兆业最大的考验是债权人,相比之下楼盘解锁是最容易的,其中,境内债务比境外债要更复杂。”

3月31日佳兆业公布全年业绩,孙宏斌预计届时重组事宜会加速,因为债权人会了解到佳兆业的严峻现状。

他给出的最后期限是5月份。投资者会议以后,数位佳兆业海外债权人对经济观察报说,这是孙宏斌借舆论施压,并不会妥协。

如果收购成功,孙宏斌预计佳兆业每年必须有300亿~400亿元的销售才能活下去,并且为了减轻负债,他会将佳兆业在东北、上海、重庆的项目“切掉”,未来佳兆业会形成“珠三角+x”的战略。

并购的逻辑

弱市下,融创在并购市场的大手笔让外界难免产生质疑。孙宏斌在想什么?

2月份在香港召开董事会商讨收购佳兆业股权时,融创一名董事问:“你们怎么又来了?”孙宏斌的回答是:“不是我们又来了,是这事谈了几天就谈成了。佳兆业的账可能永远算不清楚的,但是做成了就进了珠三角。绿城的账到现在没算清,但是有一点,我们能进上海了。这是我们做这些事的逻辑。”

2012年,通过和绿城成立合营公司融绿,融创顺利进驻一向高门槛的长三角区域。如今融绿平台加上杭州公司,能为融创贡献300亿的销售额。“不是通过合作的话,单纯靠拿地,基本上是不可能实现的目标。”孙宏斌说,“大家不要看媒体上报道宋总又说我们什么了,这些都不重要,我一直说,和绿城的合作要感谢绿城,感谢宋总。”

孙宏斌对融绿势在必得。在投资者会议上,他坦承和绿城“分手”时谈了一个比较好的条件,即是指绿城同意出售融绿。

绿城方面曾多次表示必须经过绿城董事会批准,收购必须合法,绿城第一大股东九龙仓随后也加入到争夺行列,但孙宏斌信心满满,“16个项目肯定会收购完成的,因为是一个合法的合同,剩下的几个项目也会有一个了断,了断完以后和绿城还会有合作,比如天津全运村。”

经济观察报记者了解到,目前融创对融绿16个项目的收购尚未经过股东大会审批,预计在3月底或者4月初进行。融创方面表示,通过审批以后即完成收购。“去年我们基本上买地买的很少,看的很多地都觉得价格太高了。”孙宏斌认为,三四线市场很差,其实一二线市场也不乐观,“我们去年年中的时候是200多亿现金,为什么年底还有那么多钱?是因为买不了地,去年北京、上海我们看了那么多地,一块没拿,后来拿的几块都不是通过公开拍来的,因为你要算账,算成本,拿地了你没法干。”

这让融创更愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。行业转型期恰好又使得并购机会增多。

“通过对绿城、佳兆业的并购,也许所有人都要对这个行业重新认识了,这个行业下一步会非常危险,高负债的时候稍微失常,就会发现真的转不动了,绿城和佳兆业都是这个情况。流动性出现问题的公司会越来越多,相信这种机会会越来越多。”孙宏斌的意思是,融创愿意谈,让各方面受益,形成并购市场的口碑,但得有原则。

汪孟德说,第一,必须符合公司战略,第二,这件事一定是门好生意;第三,风险可控。

“真正的增长还没开始”

据融创公布的信息,2014年,其在天津、上海、重庆、无锡的销售均排名第一,北京位列第四,杭州及苏州则是第五的成绩。“融创已经在一线城市取得了遥遥领先的市场地位。”汪孟德说。

聚焦少数一二线城市是融创8年来一贯的战略,孙宏斌说,完成了佳兆业收购,全国布局就已经完成。

按照孙宏斌的部署,融创下一步的战略已经十分清晰。达到既定规模,不再盼着销售额像以往般快速增长,“接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”

他提到几个关键聚焦点:权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

虽然融创走的是高周转、高杠杆的路线,但账面现金一直较为充裕,截至2014年底,账面现金有250亿。据了解,融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%,去年净负债率从69.7%下降至44.5%,与同行比属于较低水平。融资成本则从10%下降到了9.1%,调低一个点,但这一水平相对同行来说依然不算低。

还有个关键的指标是销债比,要求控制在1以上。截至去年底,公司有息负债340亿,非并表负债300亿,合计640亿,销债比超过1。

汪孟德表示,2014年融创把库存去化比例作为严格的考核指标,2013年结转到2014年的可售库存是450亿,2014年结转到今年的是406亿,降低了约10%。目前融创整体的可售货值是1147亿元。

“规模确实没有作为我们2015年最重要的指标,销售指标更注重权益销售,希望权益销售额有10%以上的增长。”汪孟德说,公司内部对区域公司的考核也是权益指标,包括拿地和销售两块。

这一切,都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创,“融创真正的增长还没开始呢,过去几年我们增长的销售额,到了600亿以后,会增加利润。”

但这显然是一场新挑战。从2014年的表现看,融创要想取得利润的快速增长,并不是件简单的事。业绩报告显示,融创2014年营业收入为250.72亿元,同比减少约18.7%;毛利为43.42亿元,同比2013年的71.77亿元减少约39.5%,毛利率则从上一年的23.3%降至17.3%。

汪孟德解释说,毛利率下降主要由于集团增加苏州御园、蠡湖香樟园等项目的物业减值拨备5.058亿元人民币,剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响,集团2014年度的毛利率为25.4%。返回衡水365淘房网>>

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